宅地建物取引士制度について

宅地建物取引士制度

1.制度の概要

宅地建物取引業者は、宅地建物取引に関する知識及び経験を豊富に有する取引の専門家としての役割を果たすことが期待されています。このため、宅地建物取引業法は、単に免許制度を実施するに留まらず、一定の試験に合格した有資格者を宅地建物取引士として宅地建物取引業者のもとに置かなければならないとしています。宅地建物取引士となるためには、都道府県知事の行う宅地建物取引士資格試験に合格した後、その試験を行った都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けなければなりません。なお、都道府県知事の登録を受けるためには、2年以上の実務経験等が必要です。

宅地建物取引士資格試験宅地建物取引士資格登録宅地建物取引士証の交付

2.専任の取引士

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の専任の取引士を置かなければならないとされています。この一定の数とは、事務所については、業務に従事する者の数の5分の1以上の数、案内所等については、1名以上とされています。宅建業者本人が(その者が法人である場合は、その役員)が取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引士とみなされます。また、宅地建物取引業者は、一定の数の専任の取引士を置かない事務所等を開設してはならず、一定の数が不足した場合は、新たに専任の取引士を置くなど2週間以内に必要な措置を執らなければなりません。
→行政への届出は30日以内

資格試験

1.資格試験の実施概要

取引士になるためには、都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験に合格し、その知事の登録を受けたうえで取引士証の交付を受けなければなりません。それでは、試験はどのように行われているのでしょうか。
試験は、昭和62年度までは、各都道府県知事が実施していましたが、試験事務は、定型的なものが多く、行政機関としての裁量的判断を要するものが少ないため、行政の簡素合理化、民間活力の活用の観点から、一定の能力と公平な立場を有する民間団体を活用することが適当であるとして、昭和61年の宅地建物取引業法の一部改正により、試験事務を民間団体に委譲することができるようになりました。昭和63年度から全都道府県知事から委任を受けて一般財団法人不動産適正取引推進機構が指定試験機関として試験事務を行っています。

2.試験実施の内容(長野県)

宅地建物取引士資格試験は、現在、一般財団法人不動産適正取引推進機構が試験事務を行っていることは、前述のとおりですが、各都道府県での願書配布、受験申込受付、試験監督等の試験事務は、さらにその都道府県にある公益法人等に委託されています。長野県では一般社団法人長野県宅地建物取引業協会がこの試験事務を行っています。
試験は毎年10月の第3日曜日に実施されるため、受験案内書配布は7月上旬から行われ、受験申込受付は郵送とインターネットで7月中に行われます。

登録

1.2年以上の実務経験

宅地建物取引士として業務に従事するためには、都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験に合格し、その都道府県知事の登録を受けなければなりません。試験は、取引士となるのにふさわしい専門的知識を有しているかどうかためすものですが、さらに一定の欠格要件に該当しない者のみが登録を受けられるものとすることにより、取引士について一定の資質を確保し、あわせて監督の充実を図ろうとするものが、登録制度です。
従来、宅地建物取引業に関する実務経験が全く無い者であっても取引士の登録を受けて業務に従事することができました。しかし、顧客に対する重要事項や契約書の説明、登記簿や物件の現地調査などの業務を正確かつ円滑に行うためには、書物による知識だけでは不十分であり、実務の経験も必要と考えられるため昭和63年の改正により2年以上の実務経験がなければ登録を受けられないこととなりました。
具体的に、この実務経験としての期間の算出については、例えば、試験合格以前のものも通算でき、試験合格前に2年以上の実務を有する者は直ちに登録を受けることができますが、1年間の経験しか有しない者は試験に合格した後、さらに1年以上の実務の経験が必要となります。
実務の経験の内容としては、顧客との交渉、物件調査、契約書等の作成、代金・手数料等の授受、帳簿の記載等宅地建物取引に伴う一連の業務が考えられます。

2.実務経験に替わる講習会

国土交通大臣が2年の実務経験を有するものと同等の能力を有すると認めたものについては、宅地建物の取引に関する2年以上の経験が無くとも取引士の登録を受けることができます。具体的には次のとおりです。

  1. 国土交通大臣が指定する宅地または建物の取引に関する実務についての講習を修了した者
  2. 国、地方公共団体またはこれらの出資を伴い設立された法人における宅地または建物の取得、交換または処分に関する業務に主として従事した期間が通算して2年以上である者
  3. その他、国土交通大臣が2年の実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認められた者

このうち1.の実務についての講習は、その講習実施機関として12団体が指定を受けて実施しています。

  • (公財)不動産流通近代化センター
  • (株)東京リーガマインド
  • (株)日建学院
  • TAC(株)
  • (株)総合資格
  • (株)住宅新報社
  • (株)九州不動産専門学院
  • (株)日本ビジネス法研究所
  • (株)週刊住宅新聞社(休止中)
  • ピタットハウスネットワーク(株)
  • 一般社団法人宅建実務教育センター
  • 一般社団法人職能研修会

この課程を一定の水準で終了することによって2年の実務の経験を有するものと同等の能力を有すると認められます。実施機関により、回数・受講費用・修了証明書の到着時期が異なります。

3.登録申請

宅地建物取引士資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務の経験を有するものまたは国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有するものと認めたものは、37,000円の登録手数料を払って、その試験を行った都道府県の登録を受けることができるとされています。試験を合格した都道府県知事に対して登録申請書(様式第5号)により登録を申請します。ただし、次のいずれかに該当する場合は、登録できません。宅建業法は登録の基準を設け、取引士としてふさわしくない者については登録できないものとしています。

登録の基準(欠格要件)

  1. 宅地建物取引業に係る営業に関して成年者と同一の能力を有しない未成年者
  2. 成年被後見人または被保佐人
  3. 破産者で復権を得ないもの
  4. 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為等を理由に免許を取り消され、5年を経過しない者
  5. 前項の者が法人である場合においては、聴聞の公示の前60日以内にその法人の役員であった者で5年を経過していない場合
  6. 4.の聴聞の公示の日から処分又は処分しないことを決定するまでの間に相当の理由なく廃業の届出した者で5年を経過しない場合
  7. 前項の期間内に合併で消滅した法人または相当の理由なく解散、廃業した法人の聴聞の告示前60日以内に役員であった者で5年を経過しない場合
  8. 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けなくなった日から5年を経過しない者
  9. 業法違反、傷害罪等の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けなくなった日から5年を経過しない者
  10. 不正登録の場合、事務禁止処分の対象となる場合で情状が特に重い等で登録の削除の処分を受け、5年を経過しない者
  11. 前項の理由で登録削除の聴聞の公示の日から処分または処分しないことを決定するまでの間に相当の理由なく登録の削除の申請をした者で5年を経過しないもの
  12. 取引士としてすべき事務の禁止処分を受け、その禁止期間中に本人からの申請で登録が削除され、まだその期間が満了しない者
  13. 暴力団対策法の規定に違反したことにより罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

長野県の同試験に合格した者で、2年以上の実務経験またはそれに替わる講習を修了して同等以上の経験を有すると認められた者は、登録申請書(様式第5号)により長野県の登録を受けることができます。この際、登録申請書には、37,000円の長野県収入証紙をちょう付します。
また、取引士の登録については、何ら有効期限は定められておらず、一端、登録を完了しますと登録の欠格要件に該当して登録を消除される等の場合を除いて一生有効です。

1.提出書類

  1. 登録申請書(法令様式第5号)
  2. 誓約書(法令様式第6号)
  3. 身分証明書(発行日から3ヶ月以内のもの)
    ・外国籍の方はその旨の誓約書
  4. 登記されていないことの証明書(発行日から3ヶ月以内のもの。住所のみで構いません。)
    ・外国籍の方も必要
  5. 住民票または個人番号カード表面の写し
    【住民基本台帳ネットワークの利用 を希望される場合は添付が不要となります。】
    なお、住民票は発行日から3か月以内で、個人番号(マイナンバー)が記載されていないものを提出してください。
    ・外国籍の方は「住民票(国籍の記載を含む)」を提出してください。
  6. 合格証書のコピー(合格証書原本を持参し提示した方は不要です。)
  7. 顔写真1枚(無帽、正面、上半身無背景の縦3cm、横2.4cmのカラー写真)
  8. 登録資格を証する書面
    • 宅地建物取引業の実務経験が2年以上の方(過去10年以内の実務経験に限ります。)
      • 実務経験証明書(法令様式第5号の2)(宅地建物取引業者の代表者印が押印されているもの)
      • 従業者名簿(法第48条第3項の規定により業者が備えているもの)の写を原本証明したもの
    • 登録実務講習を修了された方
      • 登録実務講習修了証(過去10年以内のものに限ります。)
    • 国、地方自治体における2年以上の実務経験がある方(過去10年以内の実務経験に限ります。)
      • それぞれの機関が発行する証明書(事前に建築住宅課まで御連絡ください。)
  9. 印鑑を持参してください。(認印で可)

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

4.登録の移転

登録を受けている者が、他の都道府県の業者の事務所で業務に従事し、または従事しようとするときは、登録の移転を申請することができます。 例えば、長野県の登録者のAさんが、東京のB不動産会社に勤務することになった場合、東京都の登録に移すことができます。
登録移転には、登録移転申請書(様式第6号の2)移転する先の都道府県の収入証紙8,000円を貼付します。このとき移転の申請は、移転先の都道府県知事に対して、移転元の都道府県知事を経由して行います。上記の例ですと、東京都知事に対して東京都の収入証紙8,000円を貼付した登録移転申請書を長野県に提出します。(現在登録している都道府県知事を経由)

1.提出書類
●登録移転申請書(様式第6号の2)
(注1) 移転先の都道府県の収入証紙8,000円を貼付
(注2) カラーの顔写真を貼付 (縦3cm×横2.4cm、無帽、正面、無背景、申請前6ヵ月以内に撮影したもの。)
-添付書類-

  1. 移転先の都道府県に所在する業者の事務所に従事している旨の証明書または従事しようとする旨の誓約書
  2. 宅地建物取引士証交付申請書(様式第7号の2の2)及び取引士証作成用写真(ただし、取引士証の交付を受けようとする場合)

2.提出部数 2部

3.提出先 移転元の都道府県

取引士証と法定講習

1.取引士証交付申請

登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事に対し、取引士証の交付を申請することができます。取引士証の交付を受けようとする者は、登録している都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヵ月以内に行われるものを受講しなければなりません。(以下「法定講習」といいます。)ただし、試験に合格した日から1年以内に取引士証の交付を受けようとする場合は、この講習の受講が免除されます。
宅地建物取引士証交付申請書(様式第7号の2の2)によって申請しますが、この申請書には、申請手数料として都道府県の収入証紙4,500円(長野県では長野県の収入証紙)をちょう付します。
なお、取引士証の有効期間は5年間で、この有効期間は申請により更新されます。

1.提出書類
●宅地建物取引士証交付申請書(様式第7号の2の2)
(注1) 登録都道府県の収入証紙4,500円を貼付
(注2) カラーの顔写真を貼付 (縦3cm×横2.4cm、無帽、正面、無背景、申請前6ヵ月以内に撮影したもの。)
-添付書類-

  1. 取引士証作成用顔写真(申請書に貼付されたものと同じもの)

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

ただし、長野県では、法定講習受講者については、講習受講申込時に申請書と取引士証作成用写真を講習実施機関に提出することになっています。

2.法定講習

取引士証の申請には、試験に合格した日から1年以内に取引士証の交付を受けようとする場合を除き都道府県知事の指定する講習を受講することになっていますが、長野県では、一般社団法人長野県宅地建物取引業協会がこの指定を受けて年4回実施しています。
この講習会の受講料は、国土交通省告示によって12,000円以内と定められ、長野県での講習受講料は、12,000円です。取引士証を更新する者、新規に交付を受けようとする者は、いつ講習会が開催されるのか、宅地建物取引業協会に確認することが必要です。


取引士資格に関する変更及び届出等

1.変更登録申請

都道府県知事に宅地建物取引士資格試験登録をしている者が、登録を受けている事項に変更があったときは、遅滞なく、その都道府県知事に対して宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書(様式第7号)により変更の申請をします。

1.提出書類
●宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書(様式第7号)
-添付書類-

変更事項 添付書類
氏名 戸籍抄本
住所 住民票抄本
本籍 戸籍抄本
従事する
宅地建物取引業者

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

2.書換え交付申請

宅地建物取引士が、その氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請とあわせて宅地建物取引士証書換え交付申請書(様式第7号の4)により取引士証の交付を受けている都道府県知事に対して取引士証の書換え交付申請をします。

1.提出書類
●宅地建物取引士証書換え交付申請書(様式第7号の4)
-添付書類-

  1. 取引士証作成用の写真(住所のみの変更の場合を除く。)

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

3.再交付申請

取引士証を亡失し、滅失し、汚損し、または破損したときは、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証再交付申請書(様式第7号の5)によって取引士証の再交付を申請することができます。

1.提出書類
●宅地建物取引士証再交付申請書(様式第7号の5)
-添付書類-

  1. 現に交付を受けている取引士証(様式第7号の3)
    ただし、亡失、滅失を除く

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

4.死亡等届出

登録を受けている者が、死亡等に至った場合は、その日(死亡した場合は、その事実を知った日)から30日以内にその登録を受けた都道府県知事に宅地建物取引士死亡等届出書(様式第7号の2)により届出なければなりません。

届出の理由 届出すべき人
死亡 その相続人
成年被後見人・被保佐人 後見人、保佐人
破産・禁錮・懲役
その他欠格要件
本人

1.提出書類
●宅地建物取引士死亡等届出書(様式第7号の2)
取引士証を現に有している場合は、その取引士証
-添付書類-

届出の理由 届出すべき人
死亡 死亡及び相続人のわかる戸籍謄本
欠格要件(犯罪等)
成年被後見人・被保佐人 後見人、保佐人を証する書面

2.提出部数 2部

3.提出先 地方事務所

宅地建物取引業関係申請書等の提出先等

区分 提出先 免許証等交付先 提出部数
登録申請 地方事務所→県 2
登録移転申請 移転先都道府県 2
変更登録申請 2
死亡等届出 2
取引士証交付申請 地方事務所 2
書換え再交付 2
50条2項の届出 2