1.制度の概要

宅地建物取引業者は、宅地建物取引に関する知識及び経験を豊富に有する取引の専門家としての役割を果たすことが期待されています。このため、宅地建物取引業法は、単に免許制度を実施するに留まらず、一定の試験に合格した有資格者を宅地建物取引主任者として宅地建物取引業者のもとに置かなければならないとしています。宅地建物取引主任者となるためには、都道府県知事の行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、その試験を行った都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引主任者証の交付を受けなければなりません。なお、都道府県知事の登録を受けるためには、2年以上の実務経験等が必要です。

2.専任の取引主任者

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の専任の取引主任者を置かなければならないとされています。この一定の数とは、事務所については、業務に従事する者の数の5分の1以上の数、案内所等については、1名以上とされています。宅建業者本人が（その者が法人である場合は、その役員）が取引主任者であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされます。また、宅地建物取引業者は、一定の数の専任の取引主任者を置かない事務所等を開設してはならず、一定の数が不足した場合は、新たに専任の取引主任者を置くなど2週間以内に必要な措置を執らなければなりません。
→行政への届出は30日以内

1.資格試験の実施概要

取引主任者になるためには、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、その知事の登録を受けたうえで取引主任者証の交付を受けなければなりません。それでは、試験はどのように行われているのでしょうか。
試験は、昭和62年度までは、各都道府県知事が実施していましたが、試験事務は、定型的なものが多く、行政機関としての裁量的判断を要するものが少ないため、行政の簡素合理化、民間活力の活用の観点から、一定の能力と公平な立場を有する民間団体を活用することが適当であるとして、昭和61年の宅地建物取引業法の一部改正により、試験事務を民間団体に委譲することができるようになりました。昭和63年度から全都道府県知事から委任を受けて財団法人不動産適正取引推進機構が指定試験機関として試験事務を行っています。

2.試験実施の内容（長野県）

宅地建物取引主任者資格試験は、現在、財団法人不動産適正取引推進機構が試験事務を行っていることは、前述のとおりですが、各都道府県での願書配布、受験申込受付、試験監督等の試験事務は、さらにその都道府県にある公益法人等に委託されています。長野県では社団法人長野県宅地建物取引業協会がこの試験事務を行っています。
試験は毎年10月の第3日曜日に実施されるため、受験案内書配布は7月上旬から行われ、受験申込受付は郵送とインターネットで7月中に行われます。

1.2年以上の実務経験

宅地建物取引主任者として業務に従事するためには、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、その都道府県知事の登録を受けなければなりません。試験は、取引主任者となるのにふさわしい専門的知識を有しているかどうかためすものですが、さらに一定の欠格要件に該当しない者のみが登録を受けられるものとすることにより、取引主任者について一定の資質を確保し、あわせて監督の充実を図ろうとするものが、登録制度です。
従来、宅地建物取引業に関する実務経験が全く無い者であっても取引主任者の登録を受けて業務に従事することができました。しかし、顧客に対する重要事項や契約書の説明、登記簿や物件の現地調査などの業務を正確かつ円滑に行うためには、書物による知識だけでは不十分であり、実務の経験も必要と考えられるため昭和63年の改正により2年以上の実務経験がなければ登録を受けられないこととなりました。
具体的に、この実務経験としての期間の算出については、例えば、試験合格以前のものも通算でき、試験合格前に2年以上の実務を有する者は直ちに登録を受けることができますが、1年間の経験しか有しない者は試験に合格した後、さらに1年以上の実務の経験が必要となります。
実務の経験の内容としては、顧客との交渉、物件調査、契約書等の作成、代金・手数料等の授受、帳簿の記載等宅地建物取引に伴う一連の業務が考えられます。

2.実務経験に替わる講習会

国土交通大臣が2年の実務経験を有するものと同等の能力を有すると認めたものについては、宅地建物の取引に関する2年以上の経験が無くとも取引主任者の登録を受けることができます。具体的には次のとおりです。

このうち1.の実務についての講習は、その講習実施機関として12団体が指定を受けて実施しています。

この課程を一定の水準で終了することによって2年の実務の経験を有するものと同等の能力を有すると認められます。実施機関により、回数・受講費用・修了証明書の到着時期が異なります。

3.登録申請

宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務の経験を有するものまたは国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有するものと認めたものは、37,000円の登録手数料を払って、その試験を行った都道府県の登録を受けることができるとされています。試験を合格した都道府県知事に対して登録申請書（様式第5号）により登録を申請します。ただし、次のいずれかに該当する場合は、登録できません。宅建業法は登録の基準を設け、取引主任者としてふさわしくない者については登録できないものとしています。

登録の基準（欠格要件）

長野県の同試験に合格した者で、2年以上の実務経験またはそれに替わる講習を修了して同等以上の経験を有すると認められた者は、登録申請書（様式第5号）により長野県の登録を受けることができます。この際、登録申請書には、37,000円の長野県収入証紙をちょう付します。
また、取引主任者の登録については、何ら有効期限は定められておらず、一端、登録を完了しますと登録の欠格要件に該当して登録を消除される等の場合を除いて一生有効です。

4.登録の移転

登録を受けている者が、他の都道府県の業者の事務所で業務に従事し、または従事しようとするときは、登録の移転を申請することができます。 例えば、長野県の登録者のAさんが、東京のB不動産会社に勤務することになった場合、東京都の登録に移すことができます。
登録移転には、登録移転申請書（様式第6号の2）に移転する先の都道府県の収入証紙8,000円を貼付します。このとき移転の申請は、移転先の都道府県知事に対して、移転元の都道府県知事を経由して行います。上記の例ですと、東京都知事に対して東京都の収入証紙8,000円を貼付した登録移転申請書を長野県に提出します。（現在登録している都道府県知事を経由）

1.主任者証交付申請

登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事に対し、取引主任者証の交付を申請することができます。取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録している都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヵ月以内に行われるものを受講しなければなりません。（以下「法定講習」といいます。）ただし、試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとする場合は、この講習の受講が免除されます。
宅地建物取引主任者証交付申請書（様式第7号の2の2）によって申請しますが、この申請書には、申請手数料として都道府県の収入証紙4,500円（長野県では長野県の収入証紙）をちょう付します。
なお、取引主任者証の有効期間は5年間で、この有効期間は申請により更新されます。

ただし、長野県では、法定講習受講者については、講習受講申込時に申請書と主任者証作成用写真を講習実施機関に提出することになっています。

2.法定講習

取引主任者証の申請には、試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとする場合を除き都道府県知事の指定する講習を受講することになっていますが、長野県では、社団法人長野県宅地建物取引業協会がこの指定を受けて年4回実施しています。
この講習会の受講料は、国土交通省告示によって11,000円以内と定められ、長野県での講習受講料は、11,000円です。取引主任者証を更新する者、新規に交付を受けようとする者は、いつ講習会が開催されるのか、宅地建物取引業協会に確認することが必要です。

1.変更登録申請

都道府県知事に宅地建物取引主任者資格試験登録をしている者が、登録を受けている事項に変更があったときは、遅滞なく、その都道府県知事に対して宅地建物取引主任者資格登録簿変更登録申請書（様式第7号）により変更の申請をします。

2.書換え交付申請

宅地建物取引主任者が、その氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請とあわせて宅地建物取引主任者証書換え交付申請書（様式第7号の4）により取引主任者証の交付を受けている都道府県知事に対して取引主任者証の書換え交付申請をします。

3.再交付申請

取引主任者証を亡失し、滅失し、汚損し、または破損したときは、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引主任者証再交付申請書（様式第7号の5）によって取引主任者証の再交付を申請することができます。

4.死亡等届出

登録を受けている者が、死亡等に至った場合は、その日（死亡した場合は、その事実を知った日）から30日以内にその登録を受けた都道府県知事に宅地建物取引主任者死亡等届出書（様式第7号の2）により届出なければなりません。